Comprar vivienda nueva implica pagar una prima cada vez más amplia frente a adquirir una propiedad con varias décadas de antigüedad. En agosto, el metro cuadrado de una vivienda nueva alcanzó 34,521 pesos, mientras que una propiedad de entre 20 y 50 años se ofertó en 23,634 pesos. La diferencia fue de 10,887 pesos por metro cuadrado, equivalente a casi 46%.
La brecha no aparece en un mercado homogéneo. El precio promedio ofertado de la vivienda en México llegó a 32,394 pesos por metro cuadrado en agosto, un aumento de 4.4% anual y de 0.4% mensual, de acuerdo con el Indicador Banorte de Precios de la Vivienda (INBAPREVI), pero detrás de ese promedio existen diferencias cada vez más amplias entre mercados y tipos de propiedad.
Ciudad de México mantiene el metro cuadrado más caro entre las entidades analizadas, con 59,555 pesos. Sin embargo, Nuevo León ya se acerca a ese nivel: alcanzó 57,203 pesos por m², apenas 2,352 pesos por debajo de la capital, con un crecimiento anual de 6.1%.
Jalisco también registró un aumento de 6.1% y alcanzó 48,742 pesos por m², mientras Baja California llegó a 41,078 pesos y Sinaloa a 40,935 pesos.
En el otro extremo, Tamaulipas registró 19,389 pesos por metro cuadrado. La diferencia entre este estado y CDMX supera los 40,000 pesos por cada metro cuadrado, una brecha que cambia por completo el costo de entrada para quien busca comprar vivienda.
Los otros factores del precio
La ubicación no es la única variable que está marcando la diferencia. La antigüedad también genera una separación importante en los precios. Una vivienda en construcción alcanzó 37,737 pesos por metro cuadrado; una nueva, 34,521 pesos; una propiedad de uno a cinco años, 34,267 pesos; una de cinco a 10 años, 30,108 pesos; una de 10 a 20 años, 27,115 pesos, y una de 20 a 50 años, 23,634 pesos.
En otras palabras, el comprador que busca estrenar enfrenta una prima significativa frente a quien está dispuesto a adquirir una propiedad usada. Y en algunos mercados esa diferencia se amplía todavía más.
Nuevo León es un ejemplo. Mientras una vivienda nueva alcanzó 59,501 pesos por metro cuadrado, una propiedad de entre 20 y 50 años se ofertó en 34,191 pesos. La diferencia llegó a 25,310 pesos por metro cuadrado.
El comportamiento plantea un reto para el mercado inmobiliario: mientras los desarrolladores colocan producto nuevo a precios elevados, las propiedades usadas mantienen una ventaja considerable en precio, particularmente en los mercados donde el costo del suelo y la vivienda nueva ha escalado con mayor fuerza.
La composición de la oferta también ayuda a entender el mercado. Los departamentos representan 53.4% de los inmuebles analizados por Banorte, frente a 46.6% de casas. En Ciudad de México, la concentración es mucho mayor: los departamentos representan 79.6% de la oferta.
La diferencia regional también se refleja en el ritmo de crecimiento. Hidalgo registró el mayor aumento anual, de 11.3%, seguido de Tamaulipas, con 7.3%, y Guanajuato, con 7.1%. En contraste, Sonora registró una caída anual de 3.5%.
Así, más que un mercado que simplemente sube de precio, los datos muestran una vivienda que se está volviendo más desigual según la ubicación, el tipo de propiedad y su antigüedad. Para compradores y desarrolladores, la diferencia entre estrenar y comprar usado, así como el mercado en el que se participe, puede representar miles de pesos adicionales por cada metro cuadrado.
El INBAPREVI reúne más de 180,000 registros mensuales de viviendas publicadas en portales inmobiliarios y cubre 60 ciudades de 15 estados. Al seguir precios de oferta, permite observar las diferencias que existen entre los productos que llegan al mercado antes de que necesariamente se concrete una operación.
